在剛剛過去的4月，“317”“330”新政相繼滿月。
“330新政”對公寓產品介入了強干預，讓廣州的公寓市場大受打擊。在“最嚴調控”下，廣州公寓產品呈現了量跌價升的態勢。
據克而瑞資料顯示，這個4月，廣州商業以及辦公產權的一手酒店式公寓共成交1415套，比3月份狠跌77.2%！新政實力碾壓啊~！
不過這個成交量並不是同比近5年最低的，除了2013年4月成交的1006套外，才輪到今年4月的1415套……
事實上，在克而瑞資料系統可以查到，儘管4月份廣州共6個公寓項目拿到了3737套預售證，但整整一個月，開發商都沒有開盤或者加推。
由此可見，面對政策的調整，買賣雙方都顯示了極大的謹慎，市場進入僵持階段。
關於公寓，以下的資料和分析，將解開種種市場的謎團。
我們先來看看近1年廣州一手公寓的成交情況：
從圖表中可以看出，在過去的一年裡，廣州每月一手公寓成交量大多在2500-3000左右，而2016年12月和2017年3月尤為突出。
而成交均價方面，2016年4月-2016年10月之間起伏不大，在2016年10月到2017年4月卻起伏不定，特別是在2016年12月和2017年3月出現了兩個小峰值。
在去年的第四季度，廣州加強樓市調控力度，重申嚴格執行限購限貸政策，這對商辦物業的發展迎來了契機，所以第四季度一手公寓成交量整體有小幅上升，而成交均價大漲，在12月達到了峰值。
而今年3月出現的小峰值，原因是受到“330新政”的影響，很多投資置業者抓住了公寓限購的小尾巴，也直接導致了網簽量和網簽均價明顯增加。
但是2017年4月廣州一手公寓成交量環比量價齊跌！由此可見，“330”商服新政效果立竿見影。
那麼哪個區升跌最多？一起來看資料！
成交量
4月廣州全市一手公寓成交量環比均為減少，其中減少得最厲害的是荔灣區，減少了90%，其次是海珠區和白雲區，均減少89%。而其他區域也是成交暴減，增城、番禺、黃埔、花都、南沙、越秀、天河這些區域成交均減少在60%以上，成交慘澹啊！
而同比來看，4月一手公寓的成交量同樣減少得厲害。從房價地圖可以看出，除了增城區出類拔萃，同比上升了225%之外，其他各區均為減少。其中最厲害的是白雲區，同比減少了93%，其次到越秀區和天河區，分別同比減少了82%和78%。
4月一手公寓成交套數同比上漲225%，是4月廣州公寓市場唯一一個上漲的區域，這是為什麼呢？
我們先來看看4月增城一手公寓的個盤成交情況：
資料顯示，4月增城一手公寓主要的成交大戶是位於新塘板塊的中海聯智匯城。
據克而瑞獨家資料可知，中海聯智匯城最新開盤在2017年4月23日，而網簽資料大多集中在4月1日-4月10日，由此看來，這是因為補簽所致的，很多買家趕上了“330新政”前的末班車，先下訂金或認籌，之後再網簽，直接導致了項目4月成交暴增！
所以這也直接帶動了增城一手公寓的成交量。
那麼全市哪些公寓樓盤賣最好？我們一起來看看廣州4月一手公寓成交TOP10：
本月全市成交TOP10，上榜區域仍是以週邊區為主，僅有1個項目是位於中心區的。
狀元果然還是增城的中海聯智匯城，成交265套；而榜眼和探花分別來自番禺區和花都區，為尚東數字山谷專案和廣州國際空港中心，分別售出102套和85套。
成交均價
說到重點了，新政後的首月，儘管公寓成交量跳水下降，但成交均價……
據克而瑞資料顯示，4月廣州成交均價為15358元/平米，環比減少17%。全市有公寓出售的10個區域中，均價環比4漲6跌。
從環比來看，6個跌價的區域中，海珠區跌了25%，成交均價為30476元/平米，位居“榜首”；而緊接著的就是天河區和增城區，成交均價分別為29987元/平米和11632元/平米，跌幅分別為16%和8%。
同比的情況就不一樣了，眾所周知，過去一年廣州房價量價齊升，公寓價格也是水漲船高，因此4月各區公寓成交均價同比均有上漲。其中最為突出的是番禺區，同比上漲67%，黃埔區荔灣區緊跟其後，分別同比上漲57%和53%。
漲跌榜
說了這麼多，這個才是你最關心的吧？下面我們來看看哪些樓盤漲了，哪些又跌了？
據克而瑞資料顯示，4月有成交資料的公寓專案共69個，其中，漲價樓盤有40個，占比58%；跌價樓盤26個，占比38% ；持平樓盤3個，占比4%。（注：持平樓盤為環比漲跌幅在0.5%以內。）
那麼為什麼漲價的樓盤比跌價的樓盤多，但在環比情況下，4月一手公寓的成交均價反而減少了呢？這個跟低價樓盤的成交占比提高有關。
全市一手公寓漲幅榜TOP10，增城區的中海聯智匯城成為本月的漲價王，相比3月，漲了24%。
佔據跌幅榜榜首的是位於番禺區的華新智匯+，均價從3月的23360元/平米，跌到了4月的18679元/平米，跌了20%。
【注】以上資料均為網簽資料，部分樓盤漲跌幅過大，與其在售產品有差異，或內部交易有關；由於部分樓盤每月僅有幾套成交，造成均價起伏過大，故“漲跌幅榜”剔除了月成交在5套以下的項目。
專家解讀
綜上所述，4月份公寓成交可謂慘澹，那這是為什麼呢？5月的公寓市場走勢又會怎麼樣呢？
對此，易居企業集團廣州機構首席分析師肖文曉先生認為：
從4月份的成交情況來看，多數開發商在新政下採取了按兵不動的應對政策，4月份也罕有地出現了公寓0開盤/推新的情況。這一方面是因為新政剛剛出臺，開發商在等待有關部門的執行細則落地，另一方面也是因為新政前後政策環境變化極大，買賣雙方都需要時間消化政策，觀望氣氛濃郁。
而5月公寓市場預計還是處於冰凍狀態，考慮到4月的成交量裡面有一部分屬於新政前已成交的補簽，5月的成交量甚至有可能比4月還要低。
各區熱盤
最後，例牌！測評君在這裡給大家呈上，廣州2017年4月公寓成交熱盤價格表！投資客們、喜愛公寓的你們都看好啦。
（注：珠江國際紡織城和廣州合生國際廣場公寓這兩個專案簽約均有兩個合同）
來源：廣州CRIC房產測評網
數據：克而瑞
資料和圖片引用必須注明來源，否則將視為侵權！