6月9日，全經聯寧波地產創新俱樂部2017年度理事會議在1905地產茶館舉行。房地產及上下游企業100多位大咖齊聚一堂，看調控“圍城”，論發展“破局”。
克而瑞江浙區域總經理劉晨光應邀出席會議，並做了關於《上半年房地產形勢及未來投資策略》的主題演講和觀點分享。
劉總認為，當下的時局，不能只看到吸引眼球的小概率事件，更應該關注影響全域的大概率事件。
目前，地產行業已經凸顯出9大矛盾，這些矛盾意味著扭曲，意味著不合理，同時也暗示了行業未來發生大概率事件的機會。
結合9大“痛點”和市場出現的6個典型現象，我們總結出了把握先機、致勝未來的12條投資規律，希望有更多的機會和地產從業者進行溝通和交流！
以下為核心觀點提煉：
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調控“圍城”下
地產行業面對的9大矛盾
恰逢全國進行房地產調控的特殊時期，地產行業日益凸顯出九大矛盾：
矛盾一：土地縮量與價格管制之間的矛盾
土地縮量帶來的供應短缺，在一二線和熱點三四線城市尤為突出。這也解釋了為什麼嘉興會出現400家房企血拼拿地的原因。基於供不應求的限價調控，勢必造成市場扭曲和價格失真。土地市場的動向，將對未來房地產的發展產生持續而深遠的影響。
矛盾二：人地指標不匹配之間的矛盾
人口總量規劃和實際發生規模的偏差，導致了各個城市人地指標的不匹配，並由此產生了大量的土地錯配。對照23個主要城市的“十二五”人口規劃，可以發現，規劃目標和實際規模達到總體平衡的只有5座城市。
矛盾三：人口政策與城市群規劃缺失的矛盾
以超級城市上海為例，人口紅線產生的強大擠壓，導致大量有購房需求的人群外溢。目前僅有承接外溢時間較早的昆山，與上海融合程度相對較高，其它區域仍未形成上海外溢置業聚集區。
矛盾四：金融杠杆態度不一之間的矛盾
因城施策的調控導向下，強城市持續去杠杆，弱城市加杠杆。由此，大量置業需求從一二線城市導入三四線城市，造成三四線城市銷售面積增速大幅提升，實現了三四線去庫存的目的。
矛盾五：城市內不同區域去庫存之間的矛盾
低庫存暴漲、高庫存羸弱的現實困境，不僅存在於同等能級的城市之間，也存在於同一城市的不同區域之間。以杭州為例，廣義存量集中于臨平北、大江東等週邊板塊，這些區域的去化週期也呈現高值。
矛盾六：商辦物業庫存大、回報低與類住宅政策收縮之間的矛盾
住宅用地供應不足，商辦物業庫存難消，類住宅產品自然而生，成為市場的有益補充。另一方面，商辦庫存高企城市相繼出臺類住宅緊縮政策，市場與調控之間矛盾加劇。
矛盾七：跨城市投資趨勢的形成和優質城市供應有限之間的矛盾
受同城規劃、軌道基建、休旅養老、投資價值等因素推動，上海的自住及投資人群不斷外溢到周邊城市。跨城市投資趨勢已經形成，而優質城市土地供應有限，環上海熱點城市自然產生房市地市雙熱的局面。
矛盾八：供需錯配之間的矛盾
低總價房源缺口大，高總價房源飽和。以杭州為例，總價200萬元以下供應缺口明顯，供應占比26%，成交占比50%，供求差值達-24%。
矛盾九：先行指標向好和成交指標回落之間的矛盾
今年2-4月，全國房地產投資增速復蘇，新開工延續高位，同時銷售面積增速收窄。先行指標向好和成交指標回落之間的矛盾，在上海、北京等一線城市尤為明顯。
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暗示市場變化的6個典型現象
目前，房地產下行週期還沒有開始，但市場已經出現了一些微妙的變化，表現在六個方面：
no.1
供求關係有所好轉，下行週期仍未開始
供不應求持續，整體庫存下降，但各城市供求比好轉。由於多在警戒線以下，決定了下行週期仍未開始，而且會長於歷次。
no.2
核心城市二手房回歸理性，劣質樓盤來電來訪下滑
市場持續高溫，稀釋了大量需求，二手房成交量出現後勁不足；市場轉淡，議價空間增加，買方、賣方博弈加劇，仲介收費鬆口。客戶存在觀望，理性選盤入市，來電來訪在劣質項目上出現下滑。
no.3
三四線城市過度升溫，須警惕潛在風險
目前，以上海為核心、150-200公里範圍之內，很多城市的庫存已經基本出清。更嚴重的問題是，項目報備的銷售價格和實際成交價格出現了較大幅度的落差。
no.4
一二線城市政策見頂，三四線後續仍將加碼
一二線城市政策見頂，調控基本達到效果，後續以小幅度調整及檢討為主；三四線城市調控範圍延展，後續依然會點狀開花式不斷收緊。
no.5
金融跨部門監管持續加強，企業融資難度增加
金融跨部門的監管仍在持續加強，包括夾層融資、土地杠杆、通道業務的全面收緊，對開發商的拿地擴張和現金流產生了嚴重影響。未來一個多月開發商或將面臨一場系統性考驗。
no.6
調控發力土地供應端，土地市場出現分化
一線城市可能會在明年年初集中補庫存，二線城市可能從現在開始補庫存，三四線城市會進一步收緊口袋。
目前，全國範圍內的房地產的下行週期還沒有開始，但是市場已經出現了一些微妙的變化。預計未來一二線城市熱度可控並進入盤整期。在因城施策的調控導向下，結合交易及庫存情況，我們認為三四線城市可能因為前期過熱而導致風險比較明顯，未來一段時間會存在比較大的可調整性。
*本文代表克而瑞江浙區域總經理劉晨光個人觀點，供參考。
