轟隆隆，2017上半年就這樣過去了，當我們在談論天津賣地金額超400億時，我們在談論什麼呢？……
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2017上半年天津賣地總結
誰動了誰的乳酪？
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1、上半年宅地賣了409億，占去年總額的33%
2015年全年，天津賣地總金額共計約601億；到了2016年，這一數字達到了1381億，環比增漲130%。
當今年已經過半，統計2017上半年招拍掛土地成交情況，總金額約有448億，相當於去年全年的32%。
天津這個情況在全國來看處於什麼位置呢？——總價排行位列第九。
以上是包括純住宅、商住、商辦、工業、綜合及其他用地的全部統計，如果只看住宅相關用地（純住宅+商辦），則上半年天津招拍掛宅地成交幅數為32宗，出讓總用地面積234萬㎡，規劃總建築面積358萬㎡，成交總金額409億元，平均樓面價11430元/㎡，平均溢價率14.9%。
一一對應去年全年的情況，這一系列數位分別是：土地面積816萬㎡、規劃建面1403萬㎡、成交總額1243億、平均單價8860元/㎡、平均溢價77.3%。
也就是說，上半年天津宅地成交總金額約為去年全年的33%，平均樓面價相比去年則仍然是上漲了29%。
（宅地成交明細見文末附表）
2、聽說土地限價了？風口下的兩次紀錄刷新
2017年，與樓市限價相輔相成的，還有土地“限價”，也因此，上半年宅地成交平均樓面價僅14.9%，相比去年“22宗宅地溢價率超過100%的”的盛況，看起來降溫了不少。
從歷史樓面價排行也可以看到，目前天津樓面價2萬+的地塊，2017年新上榜的只有4宗，也就是說，單從樓面價來看，上半年總體的地價水準較之去年，勉力維持在了基本持平的狀態。
當然，仍然有兩個顯眼兒的“記錄”值得關注：
一個是勤儉橋地塊4萬2的樓面價，刷新了河北區的賣地記錄；
一個是津濱大道021號地2萬7的樓面價，刷新了東麗乃至環城的賣地記錄。
而這兩宗地的競得方，都是天房。
3、最高自持比例55%，超過一半的住宅不能賣
2017上半年的土地關鍵字，少不了“競自持”這三個字，盤點目前天津的7宗“自持”拿地的宅地，均為自持規劃住宅建面，自持比例從16%到55%不等，最高記錄已鏘鏘過半。
2017年4月6日，榮盛靜海團泊西地塊，自持比例約16%；
2017年4月19日，融信靜海團泊東地塊，自持比例約16%；
2017年4月19日，融信津南北閘口06地塊，自持比例約27%；
2017年4月19日，禹洲津南北閘口08號地，自持比例約24%；
2017年4月28日，融僑西青張家窩地塊，自持比例約35%；
2017年6月14日，甘肅建投濱海大港地塊，自持比例49%；
2017年6月21日，金地西青精武鎮地塊，自持比例55%。
自持住宅55%，則意味著建好的住宅，有超過一半的面積不能對外銷售，開發商只能租賃經營。
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地王燙手，還敢刷新嗎？
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雖然樓面價不能代表房價，但確是區域房價的一個重要風向標。
站在2017年的年中回顧，目前天津各區的地價水準啥樣了？被密集的土地成交搞蒙圈的你，有必要看看最新盤點了——
——市區——
南開：最高樓面價4萬9
雙峰道地塊，出讓於2016年11月9日，金地以47.4億的總價拿地，整體樓面價49018元/㎡，溢價率89.6%。該地塊總建面近10萬平，純居住建面占比將近90%。
河北：最高樓面價4萬2
勤儉橋地塊，出讓於2017年3月27日，天房以27.8億的總價奪得，成交樓面價42442元/㎡，溢價率39%。該地塊出讓土地面積約2.48萬㎡，建築面積不大於6.55萬㎡。
和平：最高樓面價3萬6
大沽北路地塊，出讓於2016年6月28日，天房經過97輪競拍102億砸下，樓面價36744元/平米，溢價率127%。該地塊總建面近28萬平，商住比約45%:55%，因此實際合計成本應不止3萬6。
河東：最高樓面價2萬8
建材倉庫地塊，出讓於2017年1月12日，由中建4.25億摘得，成交樓面價28352元/㎡，溢價率13.33%。該地塊位於5號線沿線淘寶街西側，總建面僅1.5萬平。
紅橋：最高樓面價2萬6
機電學院地塊，出讓於2016年8月31日，當時是中航挨過車輪戰以47.8億奪地，去掉工業用地部分，合樓面價約26767元/㎡。後有保利收購中航一事，項目最終由保利和融創合作開發，案名西元大觀，預計8月首開。
河西：兩年沒公開掛地了
河西已經快兩年沒公開賣地了，在2017年的供地計畫裡，涉及河西的有3大宗，分別是解放南路地塊、珠江道地塊和紫金山路地塊，其中最受關注的當屬位於解放南路東側的新梅江U型地塊，但目前幾宗地均未掛牌。
——環城——
東麗：最高樓面價2萬7
津濱大道021號地，出讓於2017年3月28日，首開天房聯合體以14.6億元的總價拿地，溢價率約22%，合樓面價27000元/㎡，躋身天津全市樓面價前十。該地塊總建築面積約5.4萬㎡，體量不大。
西青：最高樓面價2萬2
楊伍莊03號地，出讓於2016年10月14日，拿地意願強烈的萬科，以74.5億的總價從另外16家房企手中奪地，成交樓面價22628元/㎡，溢價率107%。該地塊總建面約33萬平，規劃低密。
補充：融僑張家窩地塊，樓面價16497元/㎡，自持35%，成本怎麼算？金地精武鎮地塊，樓面價12537元/㎡，自持55%，成本又怎麼算？
北辰：最高樓面價1萬8
高峰路008號地，出讓於2017年3月9日，中糧36.1億元底價拿地，樓面價18416元/㎡，該地塊居住用地建築面積近14萬㎡，占比約70%。同日出讓的另一宗地由華潤摘得，單價差不多。
津南：最高樓面價1萬4
咸水沽03號地，出讓於2016年9月29日，恒大以42.6億的買獲，成交樓面價14689元/㎡。該地塊總建面約29萬平，西側緊鄰海教園，即為如今的恒大悅府項目。
補充：融信北閘口06號地，樓面價13107元/㎡，自持27%，成本怎麼算？禹洲北閘口08號地，樓面價13916元/㎡，自持24%，成本又怎麼算？
——遠郊——
武清：最高樓面價1萬4
高村鎮地塊，出讓於2016年12月28日，由首創25.07億摘得，整體樓面價14520元/㎡。
靜海：最高樓面價1萬
團泊西06號地，出讓於2017年4月6日，榮盛以總價17.9205億、自持住宅面積2.7萬㎡競得，樓面價10297元/㎡。
補充：榮盛團泊西地塊，樓面價10297元/㎡，自持16%，成本怎麼算？，融信團泊東地塊，樓面價8281元/㎡，自持16%，成本又怎麼算？
薊州：最高樓面價7000+
薊州新城組團5宗地，分別出讓於2017年1月底和3月初，由鴻坤包圓，樓面價均7000-8000元/㎡。
寶坻：最高樓面價7000+
北城西路地塊，出讓於2016年9月20日，中鐵冠城以17億的成交價奪得，溢價率高達220%，折合樓面價7197元/㎡。
——濱海——
空港：最高樓面價3萬2
出讓於2016年10月26日，金隅共斥資57.5億連拿空港經濟區3宗地，平均溢價率494%，樓面價在3萬2上下。
塘沽：最高樓面價2萬2
出讓於2017年3月1日，中心商務區總建面僅約2.77萬㎡的小體量宅地，在競價到最高限價6.249億後，由天保抽籤獲得，成交樓面價22551元/㎡，溢價率50%。
生態城：最高樓面價1萬5
出讓於2017年3月1日，中新生態城宅地，建築面積約12.7萬㎡，還是拍到限價，還是天保抽籤獲取，成交總價19.05億，樓面價15000元/㎡，溢價率50%。
北塘：最高樓面價1萬4
出讓於2017年5月10日，龍湖25億近底價拿北塘大體量住宅、商服、科教、公園綠地組團地塊，總建築面積約17.3萬㎡，成交樓面價15190元/㎡。
備註一定要有，求看到！
1、樓面價，表示單位建築面積分攤的土地出讓價格，由土地成交總價÷該地塊允許的最大建築面積計算得出，結果僅供參考；
2、樓面價不等同于房企實際拿地成本，與未來專案定價也無必然關係，自持規劃面積的存在，更會降低樓面價的參考價值。
最後的最後，附上半年天津土拍匯總表，有需要的請自取——
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克而瑞房產資訊（tjfjcpzx）