導讀：5月多數房企銷售業績環比下降；碧桂園、融創、正榮銷售額同比基本翻倍；代建業務發力，綠城、建業等房企受益；房地產調控趨細，重拳整治市場亂象。
榜單解讀
2017年5月，大部分房企銷售業績環比下降。在今年市場熱度逐漸下降的背景下，政策監管仍不斷趨嚴，調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。
熱點城市預售證獲取受限、部分開發商違規銷售被查處、一二線城市加強商改住“類住宅”整治，均傳遞出監管層希望市場繼續健康發展的信號，顯示了堅決整治行業違法違規現象的決心。
5月多數房企銷售業績環比下降
基於對市場政策的預期，2017年上半年房企加緊推貨，房企整體銷售業績較去年同期增幅較大。但與此同時，各熱點城市限購、限售政策進一步收緊，南京、開封出臺新政，河北承德、唐山、張家口等環北京、環雄安地區限購升級。
項目定價、預售證發放的限制也對房企在熱點城市的銷售去化產生了較大的影響。一線市場遇冷，二線城市市場則表現出了一定的分化，南京、南昌等二線城市在調控政策影響下成交量環比降幅較大，而如西安等原先的二線非熱點城市市場則維持了較熱的狀態。本月，受到這些因素共同影響，很多房企銷售業績相比四月出現下降。
部分企業業績仍保持較高增速
碧桂園、融創、正榮值得關注
雖然多數房企銷售業績環比下滑，但今年仍有部分房企的銷售業績保持較高增速，在重點房企中，碧桂園、融創和正榮的今年累計銷售額同比基本翻倍，值得關注。
碧桂園1-5月銷售金額增速高達164%，依舊保持行業龍頭地位。碧桂園今年勝在佈局和貨量充足，得益於三四線城市的銷售火爆，碧桂園業績保持高速增長。截止去年末，碧桂園在國內總土地儲備1.66億平方米，今年預計可售貨值6163億元。
融創1-5月銷售金額803億元，同比增長92%。此外，融創5月單月銷售206億元，成為重點房企中為數不多銷售額環比上升的房企。
正榮1-5月銷售金額302.7億元，同比大幅增長113%，遠高於其他多數TOP30房企。正榮今年的爆發與其產品力有關，“府”系產品正式發佈之後，5月首次推出的武漢正榮府和加推的天津正榮府均表現不俗，市場接受度高。極強的產品力使得正榮前五月業績受益，保持了較高增速。未來，正榮計畫中的“府”系產品預計占比達到40%-50%，隨著此類產品的陸續面世，正榮今年的表現值得期待。
代建業務發力，綠城、建業等房企受益
在行業低潮期，部分企業仍有迫切的規模提升需求，在開發業務之外尋求新的業績增長方式，並不斷做大做強，向外輸出品牌。
如綠城新成立的綠城管理集團，通過輸出綠城品牌、管理體系和全產業鏈資源，今年代建業務全面爆發，前五月465億的銷售額中，大部分為代建銷售額。
建業在堅持省域化深耕的戰略同時，拓展輕資產代建業務，2016年參與代建專案38個，計畫2017年再增加30個左右。值得注意的是，歷年來，榜單中建業地產的銷售金額比上市公司公佈的高，這是因為上市公司公佈的銷售額口徑中不包含代建業務的業績。
此外，朗詩、濱江、中航裡城等房企代建業務的比重也較高。
5月企業業績增速總體下降，除了與各城市調控政策趨嚴等因素之外，也與監管層查處企業無證銷售、商改住、仲介虛假宣傳等違規行為的措施有關。
隨著2017年政策監管的不斷趨嚴，調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。這顯示了監管層在市場調整期，清理市場亂象、讓市場繼續健康發展的信心。
無證銷售：西安萬科違規銷售被暫停網簽
警示效應明顯
4月，西安萬科城市之光、萬科東方傳奇專案因在未取得預售證的情況下對外銷售被西安房管局查處。西安萬科包括這兩個項目在內的所有12個項目均被暫停網簽。
雖然此後西安房管局解除了萬科其他未違規項目的網簽和預售許可限制，但這也表現了監管層堅決查處房企違規銷售的決心。
其實，在自身銷售業績和熱點城市預售證發放限制的壓力之下，房企違規銷售的現象並不少見。在二線城市這麼大張旗鼓地查處龍頭房企的違規銷售行為，表明了監管層對所有房企一視同仁，只要有違規行為都會嚴厲查處。
從各大房企回饋的情況來看，房企現在獲取預售證更加困難，這或許也是房企5月的銷售業績不理想的原因之一。
商改住：北京、上海整治“商改住”
商辦項目去化壓力增大
5月，綠地集團北京京緯置業位於密雲區的綠地朗山產業園商業辦公項目存在無證售房行為，並涉嫌違規宣傳商辦新政，被北京住建委處以173萬元罰款，降級開發資質，暫停網簽、暫停拿地資格、以及暫停銀行授信的重罰。
本月，上海市規土局對開發過程中存在違法違規行為的商辦專案進行了清理整頓。閔行區綠地峰尚匯、浦江驛優商務廣場，嘉定D9空間、明發商業廣場4個項目因存在商改住的違法行為，綠地、複地、光明和明發四家開發商下屬專案公司合計罰沒違法收入1.37億元，罰款205萬元。
市場層面來說，相比大部分三四線城市鼓勵商改住以去化商辦庫存而言，一二線城市則加強對“類住宅”的整治，這將加劇市場供不應求的局面。
企業層面來說，首先，影響那些在一線承受有商辦專案，並計畫通過商改住銷售的企業，未來這些商辦專案的去化將存在較大壓力，影響企業業績；其次，影響那些意圖通過商改住銷售模式在一線城市拓展專案的企業，企業未來在一線城市市場獲取項目的難度會更高。
仲介虛假宣傳：北京整治仲介違規
傳遞明確降溫信號
4月北京住建委聯合市工商局、市網信辦約談了包括鏈家在內的15家房產網站，要求撤下明顯存在違規資訊的房源，如包含“升值潛力無限”、“商住兩用”、“學區房”、“買一層送一層”、“全款收房”等虛假宣傳詞彙的房源資訊。
3月北京調控新政出臺以來，部分仲介門店因涉嫌違規代理商辦專案、虛假宣傳商辦類房屋居住用途被責令停業整頓。
我們認為，今年以來，儘管市場環境逐漸低迷，但監管層出手力度越來越大，一手房和二手房市場同時受到嚴監管，傳遞出監管層要給市場繼續降溫的明確信號。
總結：行業野蠻無序生長，導致行業非健康非理性發展，整體風險加大。近期整頓中的這類事件並非新規，只是規則的嚴格執行。在今年市場逐月低迷的形勢下，監管層仍大力出手整治，說明市場的調整也遠未達到監管部門的底線。
同時，在國家整個金融體系嚴厲監管的環境下，違規資金流入房地產的途徑受阻，房企融資也會受到較大影響。4月份銀監會連續出臺了7個監管檔，房地產信託業務增長受限，環比大降四成。
面對持續的嚴監管和複雜的市場形勢，房企應該如何應對？
本文版權歸克而瑞研究中心所有，未經許可不得隨意更改違者必究！
轉載注明出處：克而瑞地產研究（cricyjzx）