“5月燕郊商品住宅銷售均價為15619元/平方米，環比下跌6.1%……5月香河整體銷售均價為10934元/平方米，價格走勢趨穩……從價格段來看，8000（含）元/平方米以上價位產品為市場成交主力，但較去年同期占比明顯回落，6000（含）-7000元/平方米價格段產品成交占比顯著提高。”最近，來自北京中原機構市場報告中的這一串數字引起業內關注。
在業內和購房人的印象中，燕郊住宅銷售均價為1.5萬元/平方米的市場整體水準，早已經是三年前的事情。現如今，調控發力之後，在燕郊所剩無幾的新盤項目中，即使單價有所回落，新房單價也在2萬多元，二手房報價也超過了2.5萬元/平方米的報價水準。
而在將目光放到距離北京相對更遠的香河和大廠等區域，其新房報價也早已超越機構報告中顯示的價格。
在香河的溪語藍灣專案，樓盤銷售人員對記者坦言，香河對預售價格有明確的備案限制，項目實際銷售價格要高於網簽價格。 攝影/張建
這是距離河北省密集出臺政策監管樓市之後幾個月，成交統計資料上所顯示出的政策威力。不過在這背後，通過捆綁精裝或車位銷售等變相加價的現象依舊存在，甚至蔓延至距離北京相對較遠的區域。近日機構統計的網簽價格顯示，燕郊、香河僅為每平米1萬多元，而記者調查發現，這兩個區域的新房價格均已過2萬元。有的區域網簽價格與實際價格之間甚至存在一倍的差價，這背後隱藏著怎樣的操作手段？
1.5萬和3萬之間的魔幻現實
自去年年底以來，河北廊坊、保定、張家口等多區域及下轄區域相繼出臺樓市限購政策，部分區域甚至多次出臺升級限購。在政策限制下，環北京樓市的成交量確實出現了降溫狀況，但其價格態勢是否也同樣如此？
“實際上，報告中的成交均價來源於各區域的網簽價格。”對於報告資料與實際觀感之間的偏差，北京中原方面相關負責人介紹。
有業內人士也向新京報記者坦言，儘管環北京多區域多次加強對於預售許可的監管，但在環北京樓市，變相加價是公開的秘密。
去年11月18日，新京報記者就曾報導過在燕郊購買新房，需加價20多萬元。
當時，新京報記者以購房人身份在禦東郡諮詢時，銷售人員稱，現在的房源都有加價。合同上是按照房管局的備案價簽的，備案價比較低，約23000元/平方米，而其時項目在28000元/平方米左右，購房者得把中間的差價補上。
值得注意的是，這並非個例。燕郊另一在售專案的銷售人員透露，“除了加價，還有一種情況是，捆綁車位元賣，一個車位100萬元。”
而在調控不斷升級的眼下，環京區域樓市的“潛規則”仍在持續。
調控下，變相加價依舊存在
“項目現在的售價從2萬元到2.1萬元不等，我們這有備案網簽價格不能超15000多元的（限制），但請放心，超過這個價格的合同，我們開發商會有辦法幫您通過網簽。”在香河的溪語藍灣專案，樓盤銷售人員對新京報記者坦言，香河對於預售價格有明確的備案價格限制，但項目的實際銷售價格要高於網簽價格。
而在廊坊下轄的大廠，同樣也存在著高於備案價格銷售的現象存在。
從大廠縣城中心驅車大約25分鐘，到達位於102國道福喜路口南側的一個花園洋房項目，銷售人員介紹，目前該社區只剩疊拼房可銷售，房子價格23000元/平方米左右，捆綁精裝修和車位。
“項目網簽備案價格是15000多元/平方米。”該銷售人員直言，但是為了通過網簽，購房者需要簽一個單價15000元的購房合同，而對於餘下的每平方米8000元的價款，需要購房者在裝修合同中補齊，“裝修合同單獨簽，裝修需付全款”。
實際上不僅是新房，記者在大廠走訪時瞭解到，當地仲介操作的二手房也是通過這樣的“雙份合同”實現成交。
盛世·尚水城位於大廠北辰東街與永安路交叉口。記者以購房人身份前往諮詢時，專案售樓處工作人員稱，目前專案有現房，但尚未開盤。
不過之後該工作人員又告訴記者，他手裡有套房子，面積在98平方米左右，房本滿兩年。可以以每平方米16800元成交，目前大廠網簽價格大概是每平方米15000元，超過網簽價格的部分都需要補齊現金房款，超過的部分不能貸款。記者按98平方米的面積計算，初步需要補齊17余萬元的現金房款。
之後，記者又來到大廠榮昌路與北新街交會處的嘉怡麗都社區，銷售人員稱，目前社區還在建設，未確定開盤日期，暫不確定開盤價格。
“嘉怡麗都社區先期開盤的房源都已銷空，目前市價在每平方米2萬元左右。如果你想買這邊房子，我們可以運作，超過備案網簽價格的房子，我們會想辦法通過網簽。”鄰近一仲介工作人員告訴記者。
滄州備案單價5000元，賣到1萬多
而在去年以來環北京樓市的升溫潮中，類似上述變相加價的現象也蔓延至了距離北京較遠的滄州市。
6月26日上午，記者來到距離北京200餘公里外的滄州市。在運河區迎賓大道和永濟路交口的保利花園售樓處，工作人員向記者介紹，該專案前期開盤房子已經售空，近期還會開盤。“5月份開盤的房子價格是8400元/平米左右，綁定裝修3000元/平米，綁定一個車位13萬左右，裝修和車位需全款，最後算下來的實際成交價格要一萬多。”
據滄州保利花園售樓處工作人員介紹，項目5月開盤價格是8400元/平米左右，綁定裝修和車位後算下來成交價格要每平米1萬多元。 攝影/張建
此外，該工作人員還向記者表示，目前專案在排卡過程中，由於5月份很多客戶沒有搖到號，下次開盤想要買到合適的房子需要“趕緊找找關係提前運作”，否則很難搖到號。
而這之後，記者在該售樓員的介紹下，與一位“內部人員”取得聯繫。該“內部人士”則告訴記者，交給他13萬元，並提供身份證號碼和姓名排號，就可以買到一個“靠譜的內部號”。
而在截稿時，記者又接到該專案銷售人員電話稱，專案將於近兩日開盤，房價基本上保持在8400元/平方米，但車位價格預計會漲一兩萬元，而“內部號”也已經由13萬元漲至16萬元。
無獨有偶。在泰享嘉府專案售樓處，工作人員同樣表示該專案大概在兩個月左右開盤，毛坯房的價格要在1萬以上。“（簽合同時），我們簽訂兩個合同，一個是按照網簽備案價格顯示的合同，為了通過網簽。另一個就是實際成交的合同，為了找平市場差價，開發商也得賺錢。”
記者又來到位於滄州市千童大道與百川路交叉口的“滄興一品”社區，銷售人員介紹，“該社區價格每平米兩萬一千多，帶精裝帶家電，綁定兩個15萬的車位，裝修和車位不會寫在備案合同中。網簽備案價格顯示一萬多一些。”
滄州滄興一品銷售人員介紹，該社區價格每平米21000多元，帶精裝帶家電，綁定兩個15萬的車位，裝修和車位不會寫在備案合同中。 攝影/張建
“滄州住建局規定，備案網簽價格是每平米五千多，在滄州買一套一百平米的房子，也就首付十多萬，可是保利花園5月份開盤卻規定，購房者需要帶60萬元驗資後才可參與搖號，首付也大概是60萬以上。滄州個別樓盤竟然要首付一百多萬。”一位元滄州房產界人士告訴記者。
他表示，保守估計，滄州市區去年同期8000元/平米的房子，現在能賣到15000元/平米。如今，內部人員以8400元/平米從保利花園拿到房子，轉手就以二手房名義13000元/平米出手，剛需購買者很難以合理價格買到房子。
記者多次與河北省滄州住建局相關負責人取得聯繫。該局一王姓工作人員回復，按規定滄州市區的房子每平米超過五千多就不能備案，決不允許倒賣購房號，保利花園已售的房子，目前全部沒有通過相關部門備案。
暗藏風險，維權難度大
實際上，通過捆綁精裝修、車位元等方式變相漲價的案例並不僅限於上述區域。就在5月份，青島就曾明文規定嚴禁捆綁車位變相漲價。6月27日，河南在樓市新政中也提到，要求企業必須一次性公開每套准售房源價格，嚴格執行明碼標價和“一價清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易，不得以任何形式收取價外費用，不得捆綁銷售車位以及設置其他附加條件。
即使監管政策不斷出臺，但是這種行為仍在屢禁不止，並且暗藏風險。
北京市京師律師事務所高級合夥人范辰律師認為，簽訂陰陽合同，一般確實可從表面通過房產交易網簽流程，還會規避一部分稅負，但對買賣雙方來說，都存在很大法律風險。對於買方來說，價格、付款方式約定無法確定為真實意思表示，則可能導致部分條款（特別是價格條款）不具有約束力，導致合同不能履行。此外，還會有無法取得高額貸款、再出售承擔高費用的風險。而對於賣方來說，買賣合同會有無效的法律風險，房款不能全額收回。
范辰律師還表示，簽訂陰陽合同嚴重違反我國稅法規定。行政機關查證屬實後，如果屬於一般偷稅行為，有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。
對於環京樓市的變相加價行為，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，河北市場存在各類打擦邊球的做法，即預售價格是一個價格，但售樓處會私下繼續收取費用，甚至公開收取。這樣做會帶來兩個現象。第一是網簽的價格和實際支付價格有很大的差異，影響資料判斷。第二是購房者維權的難度加大，因為此類私下交付的價格很多是沒收據和憑證的。對於房企來說，背後的心態也很普遍，即有很強的亂收費的動機。後續建議繼續督查房企的預銷售行為。
盲目看漲致價值透支，管控力度將加大
“變相漲價從供需關係來看，說明房源比較緊俏，否則房企違規收取費用也不會有購房者買單。”嚴躍進表示，由於其中部分購房者也是投機型的購房者，本身對於風險的意識不強，盲目看漲相關樓盤，這會引起此類樓盤價格提前透支。
而在變相漲價的同時，實際上難掩環京多地樓市成交降溫的現實。
在走訪中記者也看到，不少仲介門店門可羅雀。
“大廠縣有些專案的開發商就是在捂盤不售，等待價格回暖時再開盤。限購政策加緊，一手房源很少，二手房成交慘澹，目前整個縣城的房價大概是每平米12000元-23000元，觀望者很多，還有一部分人想買，卻不符合限購政策，我們公司這個月基本沒成交，有些仲介公司已經關門放假了。”
在與北京樓市聯動效應突出的燕郊，有市場人士表示，今年以來燕郊也少有新盤入市。“首付提高和社保繳納年限限定之後，一方面需求受到抑制，另一方面預售監管越來越嚴格，有些專案即使有房也按兵不動。”
同策諮詢研究部總監張宏偉認為，調控收緊後，核心一線城市的部分專案實際價值被低估，導致核心一二線城市樓市成交（網簽）資料表現和實際市場需求之間出現一定扭曲；但是同時，個別城市專案由於蓄客不足，開發商也不得不調低市場預期降價銷售，比如環北京的石家莊某項目計畫1.8萬/平方米開盤，但由於蓄客不足實際開盤價格只有1.5萬/平方米左右。
來自北京中原的資料顯示，5月，廊坊樓市成交出現同比持續下降。自3月廊坊限購升級後，廊坊市區（安次區和廣陽區）商品住宅成交量同比呈現近一年來首次下降，4-5月繼續回落，5月成交23萬平米，同比下降19%。
嚴躍進認為，從市場趨勢看，環北京樓市整體價值方面被看好，這和此類區域的投資價值較好有關，或者說和規劃不斷落實有關。而價格方面也會因為價值上升而上漲。但預計管控力度較大，所以價格方面依然還是可以實現相對平穩態勢，即大漲可能性也不大，相關地方政府也在此類房價把控上不敢懈怠。
而在市場降溫的同時，房企對於環北京的熱情依舊沒有退溫。
預計未來，隨著環京樓市保障房供應將增加，有望平抑房價穩定市場預期。
文章轉自：V房產 記者：方王洋 張建
